揭秘！苏州学区房价格为何只涨不跌？

　　学区房是近年非常热门的一种住宅类型，主要是由优质教育资源稀缺，以及区域分布不均造成的。当前我国公立小学实行就近入学的政策，想要上重点小学，就需要拥有所在片区的住宅(或无限期使用权的老公房)。

　　其实，学区房主要是指小学学区房，而初中有所不同。2014年《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》出台后，初中也实行就近入学，但各地政策存在差异，一般需要参照小学学籍和户籍。另外，很多地区的私立初中，教育质量甚至优于公立初中，而私立初中通过考试择优录取生源，一般不收地段生。所以，初中学区房没有小学重要。

　　学区房为何只涨不跌？

　　中国人自古重视教育，古有“孟母三迁”的故事，现有重金购买学区房的风潮，只要有能力买学区房，就绝不让孩子输在起跑线上。优质学校资源稀缺，也造成了学区房的供不应求。

　　因此，很多城市的优质学区房便成了只涨不跌的神话，单价明显高于同一区域的非学区房。而且，一个城市最优质学区的住宅单价，很可能是整个城市的最高价。

　　举个栗子

　　最典型的例子是北京，2014年西单附近的文昌胡同一间面积仅有10平方米的民宅，售价高达340万元，单价34万元/平方米，全国最高！只因对口北京最好小学之一的实验二小！

　　那么，学区房价格涨幅到底有多大？

　　不妨先看两个案例，一个是北京西城区塔院胡同。西城区是北京优质小学最集中的城区，德胜门板块的塔院胡同小区多为单位公房，一部分为自动化研究所的央产房，建筑年代较新，大多在1998年左右，对口北京实验二小。

　　根据最新的二手房报价，塔院胡同小区的单价从2012年12月的42900元/平方米，涨至2015年11月的77400元/平方米，三年上涨八成。去年，北京全市的二手房价格上涨8%左右，而塔院胡同上涨近50%(2014年下半年曾下跌，导致基期值偏低)，其所在的德胜门板块上涨27%。可见，学区房涨幅远超全市均值。

　　另一个案例是上海浦东的万科新里程。今年网上有人总结：浦东有三大房价大涨的“神盘”，万科新里程、张江汤臣豪园和证大家园，皆为学区房。

　　万科新里程位于浦东三林板块，处于内中环之间，2007年竣工，算是次新房。其对口的明珠小学是浦东升学率(考上重点初中)第一的小学。该盘二手房单价从2012年12月的28500元/平方米，涨至2015年11月55800元/平方米，上涨近一倍。而其所在的三林板块二手房均价(多数楼盘皆非学区房)，同期上涨幅度只有40%。

　　从2014年表现来看，上海二手房均价由30400元/平方米上涨至34000元/平方米，上涨12%，而万科新里程上涨40%，三林板块上涨11%。可见，三林板块涨幅与全市总体相近，而万科新里程却大幅超过。

　　从上述两个案例可知，无论是短期还是中长期来看，特别优质学区房的价格涨幅多是一个城市最高的地方。购房者无论是为了孩子上学，还是出于长期投资，学区房都值得关注。

　　聊聊苏州

　　苏州2014年秋季入学，首次实施了严格的划片招生，小学就近入学比例达93.7%，初中就近入学比例达76.8%，而此前的择校生比例大幅下降。当然，未来相关部门还应努力把公立学校的优质教育资源均衡化。私立学校则让市场机制说话。

　　实际上，学区房并非中国特有的，外国也有学区房。比如，美国房产税中的一大块主要是花在学校上，越是好的学区，房东交的房产税就越高。目前，我国暂无房产税，于是学区房的价值就体现在房价上。

　　就近入学政策实施后

　　（信息来源：搜狐焦点网2014.5.22）

　　去年，教育部印发文件，要求19个大城市在2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2015年100％实行划片“就近入学”政策。这一消息使得本就呼声很高的“学区房”再一次引起大家的关注，各地区也根据实际情况，出台相应的学区划分新标准。

　　2014年5月12日，苏州工业园区教育网公布了《2014年园区义务教育实施意见》，对园区的地段生认定在市区政策的基础上进行了针对性的细化，包括对居住酒店式公寓地段生资格认定的细则。对个别学位与需求存在矛盾的区域试行按比例由电脑随机择位的方式。这份最新学区划分也引起了广大购房者及业主的关注。

　　来自学区房业主的疑问

　　根据《意见》，对个别学位与需求存在矛盾的区域试行按比例由电脑随机择位的方式。其中星湾学校由于周边小区众多，小学部的施教区范围重新划分为：①中茵皇冠、湖畔花园、沁苑小区、玲珑湾花园、中海湖滨一号；②电脑择位区域。这样就让原本划分在星湾小学学区内的雅戈尔太阳城小区，变成了电脑择位区域，引起了雅戈尔小区业主的强烈反对，众多业主集体抗议。

　　“让距学校200米的居民到3公里的学校上学，让一湖之隔3公里的小区来我们门口上学？”雅戈尔未来城小区某业主这样指责道。对于自己高价购买的学区房，如今孩子却不一定能在家门口上学了，要入学需要通过电脑随机抽取“撞大运”。

　　很多学区房户主（除了少部分原有居民，因有自己孩子入学的考虑仍自住外）都把房子频繁买进卖出，购买者都是以孩子入学为目的。相对于普通商品住宅而言，“学区房”的单价比普通房价要高出20%左右，随着教育局对择校标准的进一步调整，“学区房”的投资优势日渐凸显，无论是商品房市场还是二手房市场，学区房都始终保持着量价齐升的局势。

　　付出如此高昂的代价买来学区房，孩子能否顺利入学却得不到保障，确实让很多业主难以接受。苏州工业园区的九龙仓时代上城，与东沙湖学校仅一街之隔，在本次学区划分风波中仍不受影响，稳坐学区房宝座，为楼市低迷期的九龙仓时代上城保“价”护航。据九龙仓时代上城小区某业主爆料，“等6月份再开盘，130、140平米的大户型还会涨价，大概每平米涨300-400元”。

　　家长需注意：就近入学≠最近入学！

　　面对业主的质疑，苏州工业园区教育主管部门在5月17日，公开作出了回应：《义务教育法》中规定就近入学，也是我们划分学区时遵循的原则之一。但是就近入学不等于最近入学，园区发展很快，这些年造了很多新学校，学区划分就不断在细化。

　　家长觉得从自己小区出发，到离自己家最近的学校入学是就近入学，但教育部门在学区调整的时候，考虑的是整个区域，我们希望当新学校出来，重新微调学区时，确保适龄儿童都有相对就近的学龄配置以及相对均衡的人均教育资源。

　　这一说法也得到了一些因为买不起高价学区房的家长的拥护与支持，“就近原则是要照顾到所有小区，所有居民子弟，而不仅仅是某一个花高价买了学校旁边房子的一个小区。”这位家长还坦言，这些出来维权，觉得不公平的家长，其实也是舍不得自己当时买学区房时多花的那十几万块钱。

　　教育专家解读“学区房”

　　某教育研究院副院长认为，近年，我国各地政府在发展义务教育时强调就近入学，而催生出“学区房”这一概念。学区房的出现折射出现行教育体制的弊端，体现出教育的不公平性。因为城市教育资源的分配不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。

　　以学区房作为另一种形式的择校敲门砖，最终是要比拼经济实力，意味着谁更有钱，谁就更有机会买到学区房，这是一种“变相择校”。如果不迅速采取措施尽快缩小学校间的办学质量、条件差异，以学区房为体现的“金钱择校”还会各显神通。

　　专家认为，“只要存在教育不均衡现象，就没法彻底消除对学区房的炒作。学区房价格比就近入学率，更能体现义务教育均衡情况。如果片面推进就近入学，义务教育难有根本改观。”

　　另外有机构认为，在近几年的“炒作”之下，学区房的存在更是一种市场行为，政府很难干涉，需自由调控。

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